Wohnung untervermieten: Augen auf beim Untermietvertrag

Die Untervermietung der eigenen Wohnung ist eine gute Möglichkeit, die Mietkosten zu reduzieren. Sie eignet sich aber auch für alle, die nicht das ganze Jahr über am selben Ort wohnen. Hier erfahrt ihr, worauf ihr bei der Untervermietung und beim Untermietvertrag achten müsst.

Schlüssel für Untermieter. Foto: mastersenaiper/pixabay.com
Die Untervermietung spart Mietkosten. Foto: mastersenaiper/pixabay.com

Muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen?

Grundsätzlich solltet ihr euren Vermieter um Erlaubnis fragen, wenn ihr eure Wohnung untervermieten möchtet. Andernfalls riskiert ihr eine fristlose Kündigung.

Bei wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen, die nach Abschluss des Mietvertrags auftreten, steht euch meist die Zustimmung eures Vermieters für die Untervermietung der Wohnung zu. Hierzu zählt beispielsweise der Wunsch, mit einem Freund oder dem Partner zusammenzuwohnen. Auch wenn ihr pflegebedürftig werdet oder sich euer Einkommen dramatisch verringert, muss der Vermieter die Untervermietung hinnehmen.

Ablehnen darf der Vermieter euren Wunsch, wenn:

  • ihr die gesamte Wohnung untervermieten möchtet
  • die neu einziehende Person durch ihr Verhalten den Hausfrieden stört
  • der Wohnraum nicht ausreicht, sodass die Wohnung im Falle einer Untervermietung überbelegt wäre (Faustregel: mindestens 8-10 Quadratmeter pro Person)
  • die Wohnung zweckentfremdet wird, beispielsweise zu gewerblichen Zwecken genutzt wird
  • ihr die Wohnung als Ferienwohnung vermieten möchtet

Hinweis: Wenn ihr euren Ehepartner oder eure Kinder mit in eurer Mietwohnung wohnen lassen möchtet, braucht ihr den Vermieter nicht um Erlaubnis fragen. Das zählt zur vertragsmäßigen Nutzung der Wohnung.

Schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen

Bevor ihr einen neuen Mitbewohner in eure Wohnung holt, solltet ihr euch die Zustimmung des Vermieters schriftlich geben lassen. So seid ihr auf der sicheren Seite und könnt im Zweifelsfall nachweisen, dass die Untervermietung abgesprochen war. Andernfalls ist der Vermieter berechtigt, euch abzumahnen, zu verklagen oder eine Kündigung auszusprechen.

Untermietvertrag – was ist das?

Bei einem Untermietvertrag gelten dieselben Hinweise wie bei einem regulären Mietvertrag. Er sollte schriftlich festgehalten und von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden. Der Hauptvermieter muss nicht unterzeichnen. Als Untervermieter habt ihr die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber dem Untermieter wie euer Hauptvermieter euch gegenüber.

Untermietvertrag unterzeichnen. Foto: rafabordes/pixabay.com
Der Untermietvertrag sollte schriftlich aufgesetzt werden. Foto: rafabordes/pixabay.com

Was gehört in den Untermietvertrag?

Für den Untermietvertrag könnt ihr euch an eurem Hauptmietvertrag oder an einen Standardvertrag orientieren. Zu den sinnvollen Angaben zählen:

  • Namen des Untermieters und des Untervermieters
  • Angaben zur Wohnung (Anschrift und Stockwerk)
  • Beschreibung der Mietsache (Eigene Räume und Gemeinschaftsräume)
  • Zeitraum der Untervermietung (befristet oder unbefristet)
  • Hinweis auf Hauptmietvertrag und die geltende Hausordnung (letztere sollte der Untermieter in Kopie bekommen).
  • Angaben zur Miethöhe und möglichen Mieterhöhungen
  • Angaben zur Beteiligung an Strom- und Nebenkosten und der Kaution
  • Hinweis bezüglich der auszuführenden Schönheitsreparaturen
  • Kündigungsfristen
  • Vereinbarung über gemeinsam genutzte Gegenstände und zu Kauf und Reparatur neuer Gegenstände
  • Anzahl der übergebenen Schlüssel für Wohnung, Haus, Keller und Briefkasten
  • Unterschriften der Vertragsparteien

Wie hoch darf die Untermiete sein?

Bei der Höhe der Untermiete solltet ihr euch an der Höhe der Hauptmiete orientieren. Idealerweise berechnet ihr anteilig, wie hoch die Miete für die Nutzung der untervermieteten Räume ist. Das Verlangen einer Wuchermiete ist unzulässig.

Ist eine Mieterhöhung wegen der Untervermietung zulässig?

Ja, der Vermieter der Wohnung kann aufgrund der Untermiete die Gesamtmiete erhöhen. Dieser sogenannte Untermietzuschlag ergibt sich zum Beispiel durch eine erhöhte Abnutzung der Räume oder durch steigende Nebenkosten, sofern sie pauschal abgerechnet werden. Die Mieterhöhung sollte jedoch angemessen sein. Bei preisgebundenem Wohnraum entspricht die Erhöhung 2,50 € monatlich pro Untermieter.

Rechte und Pflichten des Hauptmieters und Untermieters

Als Hauptmieter seid ihr für die Wohnung verantwortlich und haftet im Zweifel für euren Untermieter. Das bedeutet, wenn die Untermiete nicht gezahlt wird, seid ihr dennoch verpflichtet, dem Hauptvermieter den gesamten Mietbetrag zu zahlen. Ebenso haftet ihr für Schäden, die durch den Untermieter verursacht wurden. Falls Beschwerden gegen den Untermieter vorliegen, seid ihr ebenfalls verantwortlich.

Untermieter haben dieselben Rechte und Pflichten wie Mieter. Sie verpflichten sich zu regelmäßigen und pünktlichen Mietzahlungen. Im Gegenzug können sie beispielsweise eine Mietminderung verlangen, wenn Mängel an den Räumen vorliegen und diese nicht behoben werden.

Wenn euch die Wohnung seitens des Hauptvermieters gekündigt wird, ist auch euer Untermieter betroffen und muss die Wohnung räumen. Wird die vereinbarte Kündigungsfrist gegenüber dem Untermieter nicht eingehalten, ist es möglich, dass ihr dem Untermieter einen Schadensersatz schuldet.

Kündigungsfristen bei der Untermiete

Im Untermietvertrag hängt die Kündigungsfrist unter anderem davon ab, ob die Zimmer möbliert oder unmöbliert untervermietet werden.

Bei unmöblierten Zimmern gilt für den Untermieter die reguläre Kündigungsfrist von drei Monaten. Möchte der Hauptmieter den Untermietvertrag auflösen, hängt die Kündigungsfrist von der Untermietzeit ab:

  • Weniger als 5 Jahre: Kündigungsfrist von 6 Monaten
  • Über 5 Jahre: Kündigungsfrist von 9 Monaten
  • Über 8 Jahre: Kündigungsfrist von 12 Monaten

Im Falle von möblierten Zimmern gilt sowohl für den Untermieter als auch für den Hauptmieter eine verkürzte Kündigungsfrist von 2 Wochen (bis zum 15. eines Monats), um den Untermietvertrag aufzulösen.

Amelie Hanke

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