Möblierte Wohnung vermieten – darauf ist zu achten

Egal, ob Hamburg, Berlin oder Köln – in vielen Studentenstädten und Startup-Metropolen ist möblierter Wohnraum heiß begehrt. Vermieter profitieren durch die Möblierung von einer gesteigerten, erzielbaren Rendite. Hier erfahrt ihr, worauf es bei der Einrichtung einer Wohnung ankommt und auf was ihr bei der Vermietung einer möblierten Wohnung achten müsst.

Möblierte Wohnung mit Couch, Bildern und Pflanzen. Foto: Sidekix Media / Unsplash
Ein gelungenes Einrichtungskonzept steigert die Rendite bei der Vermietung. Foto: Sidekix Media / Unsplash

Möblierte Wohnung vermieten: Vor- und Nachteile

Alles hat zwei Seiten, so auch die Vermietung einer möblierten Wohnung. In der Regel bewohnen Kurzzeitmieter möblierte Mietwohnungen, sodass für Vermieter mehr Termine anstehen – zum Beispiel für die Wohnungsvermittlung, die Übergabe und für Schönheitsreparaturen. Geht zudem eines der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände kaputt, seid ihr als Vermieter selbst für die Reparatur in der Pflicht.

Hinzu kommt, dass das Internet bei einer möblierten Wohnung meist inklusive ist. Lädt ein Mieter illegale Dateien herunter, könnt ihr als Vermieter dafür abgemahnt werden und müsstet eure Unschuld beweisen (BGH, Az.: I ZR 121/08).

Das Vermieten einer möblierten Wohnung macht zwar etwas mehr Arbeit, bietet aber auch Vorteile. Als Hauptargument gilt, dass ihr eine höhere Miete verlangen dürft und euch nicht an die Mietpreisbremse halten müsst. Schließlich steigern die Möbel den Nutzwert der Immobilie. Die Berechnung des Möblierungszuschlags ist nicht verbindlich geregelt. Unter anderem gelten das Hamburger und das Berliner Modell als üblich:

Hamburger Berechnungsmodell

Monatlicher Zuschlag = Möbelwert x (Kapitalverzinsung + Abschreibung)

Möbelwert sinkt pro Jahr um 10 Prozent.

Berliner Berechnungsmodell:

Monatlicher Zuschlag = Neuwert Möbel / 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 2%

Ein weiterer Vorteil ist, dass ihr die Möblierung von der Steuer absetzen dürft, sofern ihr sie mit einer Quittung belegen könnt. Möbelstücke bis 800 Euro netto lassen sich sogar im selben Jahr vollständig abschreiben.  

Ausstattung einer möblierten Wohnung

Der Begriff „möblierter Wohnraum“ ist gesetzlich nicht eindeutig definiert. Nach der gängigen Rechtsprechung wird eine Wohnung als möbliert angesehen, wenn über die Hälfte der Möbel vorhanden sind, die für die Haushaltsführung nötig sind. Es dürfen also auch Einrichtungsgegenstände fehlen, ohne dass der Mieter diese rechtlich einfordern kann.

Eine möblierte Mietwohnung könnt ihr beispielsweise mit folgenden Einrichtungsgegenständen ausstatten:

  • Tisch
  • Stühle
  • Schrank/Kommode
  • Garderobe
  • Bett
  • Bettwäsche
  • Sitzmöbel fürs Wohnzimmer
  • Lampen, Teppiche, Gardinen
  • Küche
  • Kücheneinrichtung
  • Wascheinrichtung

Möblierte Wohnung als Ferienwohnung vermieten

Vorsicht ist geboten, wenn ihr eine (möblierte) Wohnung als Ferienwohnung vermieten wollt. Bei der Ferienvermietung handelt es sich nämlich um eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung der Immobilie. In einigen Städten und Gemeinden kann es gesetzliche Bestimmungen geben, die dem entgegenstehen.

Möblierter Wohnraum mit Kachelofen, Beleuchtung und Sitzgruppe. Foto: Curtis Adams / Pexels
Ferienwohnung mit Kachelofen und stimmiger Beleuchtung. Foto: Curtis Adams / Pexels

Ein Beispiel ist das Zweckentfremdungsverbot, das in Städten mit Wohnraumknappheit üblich ist. Es möchte u.a. die Vermietung von Wohnraum als Ferienunterkunft mithilfe von hohen Bußgeldern unterbinden. So sollen Vermieter dazu gebracht werden, den Wohnungsmarkt zu entlasten, indem sie ihre Immobilien an dauerhafte Bewohner und nicht an Feriengäste vermieten. In Berlin-Brandenburg hat das Oberverwaltungsgericht allerdings entschieden, dass Zweitwohnungen an Feriengäste vermietet werden dürfen, wenn diese nur zeitweise vom Eigentümer bewohnt werden. Allerdings ist hierfür eine Genehmigung notwendig. (Beschluss vom 17.9.2020, 5 N 36/17).

Neben dem Zweckentfremdungsgesetz erschwert in einigen Gemeinden aber auch das Wohnraummietrecht, die Gewerbebestimmungen, Steuergesetze oder die örtlichen Baugesetze die Vermietung einer möblierten Wohnung als Ferienimmobilie.

Möblierte Wohnung auf Zeit vermieten

Häufig werden möblierte Wohnungen auf Zeit vermietet. Ob möbliert oder nicht – bei der Vermietung auf Zeit solltet ihr bestimmte Regelungen im Mietvertrag fest vereinbaren:

  • Dauer des Mietverhältnisses
  • Höhe der Miete und der Nebenkosten
  • Nutzungsbereich und Nutzungsart der Wohnung
  • Höhe/Regelungen der Mietkaution

Zudem solltet ihr ein Übergabeprotokoll inklusive Inventarliste erstellen, gemeinsam mit eurem neuen Mieter die Wohnung auf Mängel überprüfen und alles im Protokoll festhalten. Eine Unterschrift von Mieter und Vermieter rundet das Wohnungsübergabeprotokoll ab.

Beschädigt euer Mieter die Wohnung oder die Möbel während der Mietdauer (gewöhnlicher Verschleiß ist damit nicht gemeint), könnt ihr die Kaution zum Beheben der Schäden heranziehen.

Einrichtungstipps für die Vermietung möblierter Wohnungen

Möblierter Wohnraum mit Bogenlampe, Tisch, Stuhl und Pflanzen. Foto: Hutomo Abrianto / Unsplash
Dekoleuchten und Pflanzen steigern das Ambiente der möblierten Wohnung. Foto: Hutomo Abrianto / Unsplash

Die Einrichtung einer möblierten Wohnung spielt eine große Rolle für den Vermietungserfolg und eure Rendite. Mit einer ansprechenden Wohnungseinrichtung sorgt ihr dafür, dass eure Wohnung kontinuierlich vermietet ist, ihr deswegen weniger Besichtigungstermine habt und genug Interessenten bekommt, um euch die besten Mieter auszusuchen. Daher nun ein paar Tipps fürs Einrichten einer möblierten Mietwohnung:

Passt die Wohnungseinrichtung eurer Zielgruppe an: Studenten und Praktikanten haben andere Ansprüche an die Inneneinrichtung als Berufstätige. Das Günstigste ist für den Vermietungszweck also nicht immer das Beste.

Achtet auf ein stimmiges Einrichtungskonzept: Zu viele Muster, Farben und Formen bringen Unruhe ins Erscheinungsbild der Wohnung. Die Wohnung wirkt hochwertiger, wenn ihr euch auf eine bestimmte Auswahl beschränkt.

Ausreichend Beleuchtung ist wichtig: Mit Lampen und Leuchten schafft ihr eine behagliche Atmosphäre und rückt die Wohnung im wahrsten Sinne des Wortes ins rechte Licht. Indirekte Beleuchtung macht besonders viel her.

Dekoration als Highlight: Dekokissen, Vasen mit künstlichen Blumen und Gestecken und moderne Bilder sind das i-Tüpfelchen der Wohnungseinrichtung und sorgen dafür, dass sich Mietinteressenten augenblicklich wohlfühlen.

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